管理規約をもう一度確認

マンション管理規約は、一般的には分譲時に分譲業者が作成した規約案に購入者が記名押印して、分譲終了時に区分所有者全員の書面による合意が成立した時点で、管理規約が設定されたものとしています。

この管理規約とは、マンション住民が長期にわたり快適な生活をおくるために、マンション生活における基本的なルールを定めたものです。

国土交通省住宅局が作成した標準的な管理規約からベランダバルコニーに関わる部分を抜き出してみました。(ほとんどのマンション管理規約は、これを下敷きにして作成されています。)

専用使用

土地及び共用部分等の一部について、特定の所有者が排他的に使用できる権利をいう。

バルコニー等の専用使用

・所有者は、バルコニー、玄関扉、窓枠、窓ガラス、一階に面する庭及び屋上テラスにおいて、専用使用権を有することを承認する。
・一階に面する庭について専用使用権を有している者は、別に定めるところにより、管理組合専用使用料を納入しなければならない。
・所有者は専用使用権を有しているバルコニー等を使用することができる。

○土地及び共用部分等の管理

・土地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
専有部分である設備のうち棟の共用部分と構造上一体となった部分の管理を棟の共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がそれを行うことができる。

○関連コメント

専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから、それぞれの通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内において、他の者の立ち入りを受けることがある等の制限を伴うものである。また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに言及するものとする。
バルコニー及び屋上テラスがすべての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。
バルコニー等の管理のうち、管理組合がその責任と負担において行わなければならないのは、計画修繕等である。
・本条ただし書の「通常の使用に伴う」管理とは、バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等である。

というようなことが書かれていますが、皆さんのマンションではどうでしょうか。

また、「使用細則」というもう一段具体的なルールがありますが、これは、各マンションによってかなり異なる場合があるようです。

バルコニーベランダ使用細則に関して、最近よく話題になる項目は以下のようなものです。

○火気を持ち込まない。

ベランダから花火大会を見物するのはOK(喫煙、花火はもちろん禁止。焼きながら、炊きながら食べるBBQや鍋物も禁止)

○ペットを出してはいけない。鳥などに餌付けをしてはならない。


○生ゴミを出してはいけない。


ベランダで物干し

○洗濯物や布団を干してはいけない。

(手摺に直接はもちろんのこと、干すこと自体が禁止)

○大人数でのパーティー等の禁止。


○床や排水口の清掃。下階への漏水等の防止。防水処理等を著しく損傷する行為の禁止。


etc.

価値観の多様化にともない、事細かな禁止事項が学校の校則のごとく延々と書かれている細則も多くなりました。

でも、細則を見て、実情に合わないと思う住人が多ければ修正をすればいいし、周りの多くの住人が迷惑をこうむっているような行為は新たに禁止項目として付け加えたらいいと思います。

細則の修正や追加は、原則的には過半数の賛成で実行できる場合が多いようですが、管理規約の修正は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数が必要になります。

ただし、管理規約を修正することが、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼす可能性がある場合は、その人の同意を得なければなりません。

なお、「特別の影響」とは、管理規約の変更等によって受ける一部の区分所有者の不利益が受忍限度(被害の程度が、社会通念上我慢できるとされる限度。損害賠償や差し止め請求が成立しないとされる場合。)を超える場合をいいます。

マンションの管理規約を改正・変更する場合の一般的な流れを示すと以下のようになります。

STEP1 現行の管理規約をチェックする

既に、現行の管理規約に問題箇所が顕在化している場合には、その部分を重点的にチェックしていけばいいでしょう。
一方、未だ問題が顕在化していないマンションでは、「法律や、現状とマッチしていない部分や、規約の内容と管理組合運営にズレがないか?また、規約の改正・変更等がそもそも必要ないのでは?」という視点で、現行のマンション管理規約をチェックします。
そしてこの際、将来に予想される様々な問題点(メンテナンス工事・大規模修繕・地震などの災害対応・建て替え等)にも、現行の管理規約で無理なく対応できるかどうかをチェックしておくと安心です。
また、マンションの管理規約の良し悪しが将来の資産価値の低下にもつながることがあるため、慎重なチェックが必要となります。

STEP2 理事会を開いて管理規約の改正・変更を決定する

理事会で管理規約の改正・変更の方針を大まかに決定する。管理規約の改正・変更のためのスケジュールを立てておきます。その後すぐに、管理組合の回覧板等を使って、居住者の方に向けて広報活動を行います。

STEP3 必要に応じて管理規約改正のための特別委員会を立ち上げる

理事会で管理規約の改正・変更作業をおこなってもいいのですが、時間がかかりすぎると、場合によっては改正・変更作業が終わるまでに理事の任期が終了してしまうことがあります。
このような場合には管理規約改正・変更のための特別委員会を立ち上げることも必要です。委員会には理事会のメンバー数人と一般居住者を加えて発足し、時には専門家やコンサルタントなどを招聘して、管理規約の改正・変更について徹底的に納得がいくまで検討することが必要です。

STEP4 総会において、改正・変更案の決議をとる

理事会もしくは委員会で改正点の検討が終了し、改正案がまとまった時点で、総会を開催して管理規約の改正案を提案します。改正案は、総会の特別決議によって可決されます。
この特別決議がスムーズに可決されるように、総会を開催する前に、居住者全員の方への説明会を数回おこないます。そして、住民の方に規約の改正内容を十分に理解していただけるように努めるとともに、一般住民からの意見にも耳を傾け、改正案に反映するように勤めます。

STEP5 改正管理規約の印刷と配布

改正された新しい管理規約は印刷して、マンションの全戸(全区分所有者)に配布します。
説明会や総会に欠席された方にも管理規約が改正・変更されたことを周知してもらう必要があります。細則条項がある場合には、改正された規約と矛盾する箇所について見直し作業も必要になります。

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